Lundi 19 novembre 2018 | Dernière mise à jour 00:10

Immobilier Les risques de surchauffe stressent les propriétaires

Les perspectives de l'immobilier ne sont pas roses, affirme UBS. Certains propriétaires pourraient devoir vendre en cas de récession ou si les taux remontent. Dans l'arc lémanique, le ton est plus calme et serein.

«Il y a danger quand tout le monde pense que les prix vont continuer de monter et que les investisseurs et les établissements de crédits se fient à cette tendance», note Claudio Saputelli, responsable du Global Real Estate Research,à l'UBS. Son département de recherche a diffusé mercredi une étude indiquant que les prix de l'immobilier ont grimpé de 70% ces cinq dernières année dans l'arc lémanique. (Image: UBS)

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Au lendemain d'une étude signalant que les prix de l'immobilier ont grimpé de 35% en cinq ans en Suisse, UBS fait frémir les propriétaires: «Si la crise financière se renforce et que le pays tombe en récession, le chômage augmentera et de plus en plus de gens devront vendre leur logement», affirme le responsable du secteur «Global Real Estate Research» de la grande banque.

Si, au contraire, la crise est surmontée et que l'économie reprend, les prix immobiliers, déjà élevés, repartiront à la hausse, ajoute Claudio Saputelli, dans une interview accordée à Newsnet/tagesanzeiger.ch. «Mais en cas de boom persistant et d'éventuelles craintes inflationnistes, la Banque nationale devra relever le niveau des taux d'intérêt».

Arc lémanique et région zurichoise

«Selon la rapidité et l'ampleur du mouvement, cela aura aussi pour effet, le cas échéant, de faire chuter les prix de l'immobilier». A entendre le responsable d'UBS, les propriétaires sont donc pris dans la souricière.

La surchauffe des prix se concentre, selon UBS, sur les grands centres urbains que sont l'arc lémanique et la région zurichoise, ainsi que sur les régions de montagne où les résidences secondaires sont très demandées. Mais même ceux qui habitent en dehors ne peuvent se sentir en sécurité, parce qu'«on ne peut exclure un effet domino», avec une correction des prix dans ces régions également.

Pas de correction violente

Confrontées à ces sombres perspectives, les professionnels de l'arc lémanique calment le ton. L'année 2012 sera «vraisemblablement plus complexe et exigeante», admet Claude Bagnoud, membre de la direction générale de la Banque cantonale de Genève (BCGE).

De là à prévoir une correction violente du marché, il y a un pas que le responsable genevois ne fait pas.

Plusieurs spécificités protègent le marché genevois, constate Claude Bagnoud, à commencer par une offre qui ne peut répondre à une demande plusieurs fois supérieure. De plus, 100% des appartements neufs sont construits dans des zones gérées par l'Etat de Genève, qui en définit les prix de vente et de location.

Pour l'achat d'un tel appartement, dont le prix au m2 varie entre 7000 et 7200 francs, la BCGE exige au moins 20% de fonds propres. Elle ne finance en outre que les personnes dont le budget permet de supporter une charge totale de quelque 7%.

Offre difficile à satisfaire

Pour les villas et logements de grand luxe, qui se négocient entre 9500 et 15'000 francs le m2, le taux de fonds propre exigé par la BCGE est de 35% à 40%. Pour ces objets, qui se négocient entre 3 et 6 millions de francs, la banque n'assure le financement que sur la valeur d'expertise ou, cas exceptionnel, sur le prix de transaction si celui-ci est inférieur.

Même si l'immobilier de luxe met aujourd'hui déjà plus de temps à être placé en raison de la crise économique internationale, «la demande de logements et de villas surpassera encore longtemps l'offre disponible», rassure Claude Bagnoud. A Genève, le taux de logements vacants n'est que de 0,25%.

Un argument que la Banque cantonale vaudoise (BCV) reprend à son compte. «Depuis des années, le taux de vacance est ici de 0,5%, soit bien inférieur au niveau de 1,5% considéré comme celui d’un marché équilibré», explique Jean-Pascal Baechler.

La protection des taux fixes

De plus, constate la BCV, «la prédominance des créances hypothécaires à taux fixe et de longue durée est de nature à protéger les clients contre des évolutions brutales, par exemple une remontée rapide des taux d’intérêt».

A la Chambre genevoise immobilière (CGI), Christophe Aumeunier s'étonne: «L'analyse de fond que UBS fait du marché est, quand on lit l'étude, bien moins alarmiste que le ton utilisé par ses responsables pour en parler».

Le secrétaire général de la CGI ajoute que le bas niveau actuel des taux hypothécaires est «l'occasion pour les propriétaire de mettre à profit l'écart par rapport aux taux historiques pour amortir leur objet». Compte tenu aussi de la pauvreté de l'offre, on peut même parler au contraire, selon Christophe Aumeunier, d'un «développement sécurisant». (nxp)

Créé: 20.01.2012, 11h28

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