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Vaud Le loyer jugé trop élevé, il doit 42 000 francs à son locataire

Un bailleur vaudois qui avait fixé un loyer trop élevé pour un duplex devra dédommager l'occupant du logement. Le Tribunal fédéral a rejeté son recours, selon un arrêt publié ce vendredi.

Le recourant n'avait pas remis au locataire le formulaire officiel notifiant du montant du loyer initial, a précisé le Tribunal fédéral.

Le recourant n'avait pas remis au locataire le formulaire officiel notifiant du montant du loyer initial, a précisé le Tribunal fédéral. Image: Keystone

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Le droit de réclamer à son propriétaire des loyers trop élevés s'éteint au bout de dix ans. Dans un arrêt publié vendredi, le Tribunal fédéral précise la durée de la prescription et rejette le recours d'un bailleur vaudois.

Le recourant avait fixé le loyer net à 2100 francs par mois pour un duplex loué dès le 1er janvier 2004. Il n'avait pas remis au locataire le formulaire officiel de notification du loyer initial rendu obligatoire par le canton de Vaud.

En juin 2016, le locataire a résilié le bail pour la fin juillet alors que le bail prévoyait des termes annuels à fin décembre. A l'issue du litige devant la justice vaudoise, le bailleur a été condamné à payer près de 42'000 francs à son locataire - un montant correspondant à la part du loyer jugée abusive durant les dix dernières années par rapport au loyer initial de 1650 francs fixé par le Tribunal des baux.

Formulaire officiel

Saisi par le propriétaire, le Tribunal fédéral rappelle que le formulaire officiel a pour but d'informer le locataire de la possibilité de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles, notamment le loyer précédent. Lorsqu'un bail est conclu sans le document officiel, le loyer fixé est nul.

En l'espèce, la 1ère Cour de droit civil devait se prononcer sur la prescription de l'action du bailleur et sur la prescription du montant réclamé. Sur le premier point, il a décidé de suivre certains auteurs et de considérer que, tant que dure le bail, le locataire peut se prévaloir du vice de forme affectant la notification du loyer initial.

Pour agir, il dispose d'un délai d'un an dès qu'il a eu connaissance de ce vice. En l'absence du formulaire officiel, le délai démarre concrètement lorsque le locataire a conscience de ses conséquences, à savoir la nullité du loyer initial et le fait que le montant versé était trop élevé et donc abusif.

Prescription des loyers mensuels

Concernant le deuxième point, le Tribunal fédéral retient que la prescription absolue de dix ans commence lorsque le montant est exigible. Là aussi, il a décidé de se rallier à la doctrine qui considère que, dans le cas d'un loyer mensuel, le délai démarre au moment du versement de chaque paiement indu.

Si la solution contraire d'un délai démarrant avec le premier versement était retenue, les juges soulignent que l'on se pourrait se retrouver dans la situation insatisfaisante où des montants qui n'ont pas encore été payés seraient prescrits.

Le Tribunal fédéral conclut que le fait que les différents versements découlent d'une décision et d'un contrat uniques n'est pas pertinent. En effet, chacun d'eux constitue un acte nouveau et distinct des autres. (ats/nxp)

Créé: 20.03.2020, 12h00

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