Marché immobilier: Credit suisse: l'économie reprend à point nommé

Le marché immobilier suisse est malmené par la pression sur les loyers, la hausse du nombre de logements vacants et une expansion record des nouveaux logements locatifs. La reprise de l'économie arrive à point nommé pour stimuler la demande, selon une étude de Credit Suisse.

Dans un contexte assez difficile, le rebond économique permet de donner un nouvel élan au marché immobilier, après ceux liés à l'importante vague d'immigration débutée en 2007 et à des taux d'intérêt très bas, a déclaré mardi devant la presse Sara Carnazzi-Weber. La responsable de l'analyse sectorielle et régionale au Credit Suisse présentait l'étude 2018 de la banque sur le marché immobilier.

L'impact de l'embellie varie cependant selon les segments qui présentent des fondamentaux très différents. Concernant le logement en propriété, la baisse des prix après 14 ans de hausse continue n'était que temporaire. Ils sont repartis à la hausse avec une augmentation de 2 à 2,5% prévue pour 2018, favorisée par une activité de construction en déclin sur ce segment.

Selon des chiffres de 2015, le propriétaire moyen suisse est âgé de 58 ans. Il fait partie de la génération des baby boomers, nés entre 1946 et 1964, qui sont les premiers demandeurs de logement en propriété: 42% des propriétaires appartenant à ce groupe d'âge, a détaillé la responsable. L'étude relève aussi une tendance en augmentation, celle d'acheter dans le but de louer.

D'ici à 2025, la banque estime à 23'000 le nombre de propriétaires supplémentaires en Suisse, un peu moins que pendant la période 2010-2015. Elle s'est aussi penchée sur le comportement des acheteurs. Ses conclusions: pour vendre, il faut d'abord convaincre la femme et lui fournir les informations qui l'intéressent (transports publics, voisinage, adéquation aux enfants).

Sur le marché de la location, la reprise amène un peu de soulagement, même si elle ne permet pas d'endiguer la suroffre croissante, a souligné Mme Carnazzi Weber. La production se maintient à un très haut niveau, alors même que le marché est confronté à un recul de la demande. Il est lié notamment au tassement persistant de l'immigration qui se stabilise à un niveau de 50'000 personnes.

La suroffre concerne surtout les zones situées à l'extérieur des grands centres. Ce déplacement s'explique par la pénurie de terrains à bâtir en ville. Plus on s'éloigne des grands centres, plus le taux de vacance augmente. Il devrait atteindre entre 2,3 et 2,5% en 2018, alors que les loyers devraient baisser entre 0,2% et 1%, a indiqué l'auteure de l'étude.

Autre phénomène, le retour des tours qui avaient perdu de leur attrait en Suisse après un boom dans les années 60-70, a-t-elle poursuivi. Intéressante du point de vue de la densification et de l'écologie, elles constituent cependant des projets complexes aux coûts élevés pour les investisseurs.

En ce qui concerne les surfaces de bureau, l'étude évoque une «fragile stabilisation» d'un marché en souffrance depuis 5 ans. Une demande de 300'000 m2 est prévue, dont la moitié pour la santé et les services publics, a déclaré Brice Hoffer, co-auteur de l'étude. A l'horizon 2020-2040, un ralentissement de la demande semble inexorable, notamment en raison des environnements de travail qui se modifient (openspace, coworking, etc.)

Les surfaces de vente continuent de s'adapter structurellement aux nouveaux comportements d'achat engendrés par les ventes sur internet. Si l'érosion des chiffres d'affaires s'est interrompue, la commercialisation reste problématique.

Le commerce en ligne va continuer à gagner des parts de marché. Les magasins de proximité devraient tirer leur épingle du jeu tout comme les grands centres avec animations. En revanche, les grands magasins perdent leur raison d'être, relève M. Hoffer.

Le commerce en ligne offre cependant des perspectives intéressantes en matière de logistique: des micro-dépôts pour colis pourraient permettre le recyclage de surfaces de bureau, selon l'étude.